JP株式会社

        

マンション経営とは

私たちのお金、このままでいいの?
先行きの見えない時代
“将来のために、有効にお金を活用したいけどなにに手をつけたらいいかわからない…”
“株式やFX、投資信託とかいろいろあるけど、リスクが心配…”
でも、今あるお金になにも手をつけないことが最大のリスクかもしれません。

マンション経営の特長ってなに?

マンション経営の特長は
ローリスク・ロングリターンです。

投機性が少なく、「安定した収入」を
めざすのがマンション経営です。

株式やFXとは違い、物件という「モノ」を所有することで安定した家賃収入を得られることがマンション経営のメリット。投機的なリスクが比較的少ないのがポイントです。

「一度に多くの財をなす」のではなく、
長期的に安定した収入を得られます。

マンション経営は、短期間に価値が大きく変動する株式、為替変動に絶え間ない注意が必要なFXと比べて、安定したリターンを望めます。長期的視点に立った場合、メリットはさらに高くなります。

お金を「増やす」そして、今ある資産を守り、安定を得る手段として。

長期的な視点で安定した収入を得られること、節税対策となること、団体信用生命保険がついていることを考え合わせると、
不動産は資産運用のなかでも安定した手段であると言えます。

利回り 節税効果 インフレに
強いか
換金性 資産運用
しやすいか
ローンが
利用できるか
団体信用
生命保険
配当(利息)が
受けられるか
元本保証
株式 × × ×
貯蓄商品 × × × × ×
不動産
※家賃収入
預金はリスクが少ないとされていますが、
インフレ時代には注意が必要です。

基本的に元金割れのリスクがない、とされている預金ですが、世の中全体の経済状況を視野に入れた場合、注意が必要になります。たとえばインフレ時には「モノ」の価値が上がり、お金の価値が下がります。たとえば約100万円の預金があるとして、現在から25年後までに約3%のインフレ率となった場合、預金金額自体は増えることはなく品物全体の価格が約3%上がっているので、実質的な預金の資産価値は約477,606円と半分以下になってしまいます。不動産は現物資産のため、インフレ時に価値が損なわれる可能性が低く、比較的安定した資産であると言えます。

インフレ率約3%、預金の資産価値は半分以下に! 元本約100万円の預金があるとして、インフレが進行した場合のシミュレーション。 マンション経営のメリット お金を増やしながら「今あるお金を守る」「安定した収入を確保する」という点でマンション経営は有効な資産運用法です。

株とか、投資信託とかFXとか… いろいろあるけどマンション経営はどんなところがポイント?

株式投資や投資信託は確かに
一度に大きな金額を得られる可能性があります。しかし…

その分、元金割れのリスクもあります。
さらに、継続的・安定的に収入を得られる保証はありません。

証券会社に口座を設け、株式を購入する株式。または金融機関などの専門家に資金を預け、株式や債券、金融派生商品の売買で資産を増やす投資信託。市場を見極めるセンスや経済状況によって、高い利益を得られることがこれらのメリットです。ただ、株価やその他の金融商品の価格の変動は激しく、安定した収入を得ることには適していません。

リスクとリターンのバランスが大切。

手軽さが魅力のFX。
でも働きながらの資産運用は大変です。

買い付け、売り出し、為替のチェック…
FXでそれなりの利益を得るためにはかなりの労力が必要です。

手持ち資金の10倍以上のドルを購入することができ、少ない元手で多額のリターンが期待できるFX。なによりも手軽なのが魅力です。ただ、レバレッジの分、短期間で大きな損失を出すこともあり、なにより為替の動向に四六時中目を光らせておかなければいけない、という点で日常業務が忙しい方には不向きな面があります。

相場の値動きは24時間。相場から目が離せなくなるのがFXの大変なところです。

まずは1室から。
予算に応じてはじめられることが
マンション経営の大きな特長。

あらゆるマンション経営のなかでも
「都市型マンション」は
初期費用と月々の支払いが低いのが魅力。

月々の住宅ローンを家賃収入で補填できるのがマンション経営の強み。現在の生活を変えることなく運用できます。1室からはじめ、後にさまざまな地域に複数の物件を分散して運用されているお客様も多数おられます。

まずは1室。初期費用も月々の支払いもローコスト。利益が安定してくれば複数戸の運用も可能です。

オーナー様の声

1室からはじめて、
今や大阪、京都、神戸で
3室のオーナーに!

この預金低金利時代、将来のために資産運用を考えていたのですが、株式やFXにはそれなりのリスクもあると聞きます。なかなかピンとくる方法がないな、と思っていたところ、知ったのが都市型マンション経営。JPの物件は立地がよく、とりあえず大阪の物件から経営をはじめました。少ない初期費用からはじめられて利回りも上々で、私に向いた資産運用だと確信。さらに神戸と京都のマンションの経営をはじめ、今は3室のオーナーです。管理業務は代行していただけるので、働きながら安定した収入を得ることができています。

45歳・公務員・男性

ローリスクで、安定収入。
経済状況に左右されにくいのが都市型マンション経営の魅力です。

金利や物価の影響を受けにくい
「モノとしての価値」をもつ不動産は
インフレに強い商品です。

インフレ時には「モノ」の価値が上がるため、現金の価値は低くなります。
景気の変動に対して価値が変動する貨幣に対して、不動産は「モノ」。
金利が上昇すれば収入となる家賃のアップも期待できます。

インフレ時には金利が増えても物価が上昇。「モノ」の価値が上がるインフレ時には、不動産の価値が向上。

資産運用に手間がかからない。
会社員・公務員の方が働きながら行えるのも魅力の1つ。

集金・家賃督促など入居者対応。リフォームなど修繕・改修。所有不動産の広告・宣伝など。
不動産は「モノ」。その価値の
維持・向上のためには手間が必要ですが、
JPが全て代行します。

建物の管理、集金、修繕、リフォーム…なにかと手間のかかるイメージが強いマンション経営ですが、そうした業務は全てJPが代行します。弊社のお客様のほとんどが企業や官公庁などにお勤めの方々。働きながらの資産運用が可能です。

老後の暮らしの備えにマンション経営… それってあり?

実際、「公的年金」だけに頼るのは
リスクが高い、と言わざるを得ません。

日本の公的年金の状況。

「少子高齢化」が問題となっている現状。年金の受給開始は65歳からさらに70歳までに伸びる見通し。さらに厚生労働省年金局の統計によると、現在2.6人で1人の高齢者を支えている状況も、2060年には1.3人で1人の高齢者を支える時代が到来すると予測されています。

2060年には、1.3人の現役世代で一人の高齢者を支える時代に。
考えておきたい、医療・介護・冠婚葬祭費。

高齢者の生活には、ただ衣食住を確保するため以外の出費が多くなるのが事実です。健康にいくら配慮していても、どんな疾病を患うかは予測できませんし、介護・福祉サービスの負担も大きくなります。また、年齢を重ねるごとに冠婚葬祭における出費も増加していきます。

[ 参考例 ]
1人あたりの
年間医療費
65歳以上 約640,000円
70歳以上 約720,000円
75歳以上 約800,000円

年齢を重ねるごとに1人あたりが必要とする医療費は高くなっていきます。また、医療制度などの見直しにより、自己負担額増額の可能性もあります。

2031年、厚生年金基金が
このままでは枯渇する見込み?

2009年、厚生労働省が過去10年間の平均値から算出したところ、物価上昇率マイナス0.2%、賃金上昇率マイナス0.7%、運用利回り1.5%と計算すると、現在の年金積立金が2031年度には枯渇し、制度そのものが事実上破綻する見込みとなっています。よほどの好材料がない限り、このままでは年金システムそのものの崩壊は免れない状況。老後の生活の備えとして、なんらかの対策を講じておくことが必須であると言えます。

実質経済成長率
(2015~2039年度平均)
物価
上昇率
各目賃金
上昇率
各目運用
利回り
厚生年金所得
代替率の見直し
▲1.2% ▲0.2% ▲0.7% 1.5% 「マクロ経済スライド」により
年金受給額抑制

出典:2009年 厚生労働省 機械的に各目賃金上昇率の前提を変更した場合の試算

CHECK!
年金、いくらもらえますか?
定年後の厚生年金見込金額を
シミュレーションしてみましょう。

厚生年金は「定額部分」「報酬比例部分」「加給年金部分」で構成されています。「加給年金部分」というのは、厚生年金の加入期間が20年以上の場合で、年金支給計算時に「65才未満の配偶者」や「18歳未満の子ども」がいる場合に計算されます。日本年金機構はインターネットで個人の年金情報を確認できる「ねんきんネット」をホームページに公開しています。利用登録を行えば、いつでも年金情報をネット上で確認することができます。

老後の暮らし、余裕ある生活を送るために
月々いくら必要でしょう?

「ゆとり」ある老後の生活費、月々約38万円が必要。

厚生労働省の中高年縦断調査の結果では、団塊世代を含む60~64歳の半数以上が、65歳以降も仕事をしたいと考えています。その理由の一番が「経済的な理由」。「ゆとり」ある暮らしのためには月々約38万円が必要だと言われています。豊かな老後のためのライフプランのひとつとして、安定した家賃収入を得られるマンション経営は有力な手段です。

生活に最低必要な生活費に加え、「ゆとり」ある生活を送るために必要な金額を確保するためには、公的年金の受給額ではこころもとない状況です。銀行預金の金利は全国平均約0.025%前後(大口定期預金)であり、預金を切り崩していくのは不安。なんとか継続的に不足分を満たす収入があれば、こころ強いはずです。

オーナー様の声

在職中、ねんきん定期便を見て唖然。
「お金」を活かして明るい老後を。

在職中に届いた「ねんきん定期便」を見て、月々の年金支給額が予想以上に低いことに唖然としました。預金も多少ありましたが、金利も期待できず、今あるお金は使えばなくなっていくだけ。なんとかしなければ…と考えたときにJPのマンション経営を知り、チャレンジしてみることに。現在では3室のオーナーとなり、月々約15万円の家賃収入を得ています。最近、ニュースで地方公務員の退職金が約400万円カットされたという話を聞き、一足早く老後について考えたことが今の安定した生活に結びついたことを実感しています。

60歳・元公務員(教職)・女性

平均的な個人年金との比較

個人年金:月額保険料 約2万円/25年積立、約65万円×10年 マンション経営:月額実質負担額,約2万円/25年住宅ローン、約84万円×X年(家賃)※上記の例はあくまでも一般的な保険商品の概要をご紹介したものです。
「安定した収入」で老後も安心。

平均的な個人年金では、月額約2万円の25年積立でも、年約65万円×10年分の保障しか得られないのが実際。その点、マンション経営は同額の月々約2万円※1の期間25年の住宅ローンで完済すれば、年約84万円の家賃収入を継続的に得ることができ、さらにマンションは「モノとしての資産」として次世代に残すことができます。

※1:毎月賃料7万円と想定しています。

自分にもしものことがあった時… マンションはどうなる?

たとえば、ご家族の未来のために
「マンション」という「モノ」を残す、そんな選択肢もあります。

もしものとき、ご家族に安定した生活を
マンション経営にはそんなメリットもあります。
  • 住宅ローンは保険金で完済。

    マンション経営では、住宅ローン利用でマンションを購入いただく際に、団体信用生命保険にご加入いただく仕組みになっています。万が一の際に残りの住宅ローンは完済され、ご家族に負担は残りません。

  • 月々の家賃は大切な収入源に。

    マンションは無借金でご家族に相続されるため、その後も賃貸物件として活用していくことで、ご家族に家賃収入をもたらします。月々の生活費を継続的に確保できるところがポイントです。

マンションはカタチある「資産」次の世代に残し、託す資産としては最適です。
CHECK!
生命保険を見直すことも可能です。
月々の掛け金、負担になっていませんか?
もしもの時の支給額は確認できていますか?
弊社のファイナンシャルプランナーが、
無料で保険診断いたします。

JPは生命保険代理店として、お客様の保険の一部スリム化、分散投資の相談にも対応しています。月々のご負担や、万が一のときの支給額などを総合的にお伺いし、弊社ファイナンシャルプランナーが無料でアドバイスを行います。また、富士火災海上保険の代理店として、損害保険のご相談にも対応しています。

オーナー様の声

生命保険の相談からはじまった
私のライフプラン

生命保険の見直しを考えていたところ、マンション経営をしている知人からJPが生命保険の無料診断を行っていると聞き、一度相談してみることに。案内を受け、これまで予想以上に掛け金を払っていたことと、保険プランの多様さにびっくりしました。ファイナンシャルプランナーの方のアドバイスから、最適の保険プランをご紹介いただき、さらに団体信用生命保険が付いているマンション経営にも興味がわいてきました。女性の場合、遺族年金にも確実な期待ができないので、マンション経営と生命保険の目的を明確にし、より豊かな老後を手に入れたいです。

49歳・会社員・女性

住宅ローン利用時についてくる「団体信用生命保険」で完済。
さらにマンションは現物資産として。

団体信用生命保険の仕組み

マンション経営では、住宅ローン利用時に団体信用生命保険にもセットで加入していただきます。これは、住宅ローンを担う金融機関が利用者をまとめて生命保険会社に申し込むというもの。掛け金も安く、また加入年齢時による保険料の違いもありません。住宅ローンの返済途中で万が一のことがあっても、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高を支払うので安心です。

オーナー様のご家族の声

主人が残したマンションが
私たち残された家族を支えています。

昨年、主人をガンで失いました。深い悲しみとともに、進学を控えた子どもたちの学費、これから先の生活費を考えるととても不安になりました。そんな私たちの不安を解消してくれたのが、10年前から主人が行っていたマンション経営でした。主人が残してくれたのは大阪に2室、京都に2室のマンション。団体信用生命保険のおかけで住宅ローン残高もなくなり、毎月約20万円の家賃収入を得ることができています。そんな経済的な支えがあるから、今は前向きに将来について考えることができています。

53歳・パート勤務・女性

団体信用生命保険とは・・・

[ 参考例 ]マンション3室を住宅ローンを利用して購入したケース
  • 団体信用生命保険の
    保険料は銀行負担

    民間の金融機関の借入れの場合、保険料負担は貸主が負担する事が一般的です。

  • オーナー様が死亡・高度障害になった場合、
    住宅ローンの支払いがなくなります。

    住宅ローンの残金は保険会社が支払ってくれるので、無借金のマンション3室をご遺族に残せます。

  • 家賃収入を取り続ける…。
    売却して換金する…。

    家賃収入 月々 約6万円×3室=約18万円 年間約216万円の収入になります。

マンション経営が節税対策になるって本当?

マンション経営による『節税』は
きちんと法律で認められています。

消費税率が上がり、今後も政府は段階的に消費税率を高めていく方針をみせています。収入は増えても、増税や物価上昇によって手元の預金ではこころもとない…そんな時代、私たち生活者にとって「節税」は財産を守るための有効な対策です。これは法律でも認められており、マンション経営には、「節税」につながる大きなメリットがあります。

オーナー様の声

「増やす」ことも大切ですが
「守る」ことも資産運用にとって必須です。

もちろん納税は国民の大切な義務ですが、マンション経営をはじめて「自分の資産」についてこれまで以上にシビアに考えるようになりました。お金を増やすと、納税額も高くなります。オーナーはいわば経営者。しっかりとした知識とモラルを持って、自分の資産を「守る」ための努力を続けていきたいと思います。

マンションオーナー 48歳・男性

マンションを所有して
不動産所得を確定申告できます。

確定申告をすることで、
所得税と住民税が
軽減されます。

マンション経営をはじめると、給与所得以外の家賃収入が入るので、会社員や公務員の方でも確定申告ができます。同時に家主業としての経費が認められ、住宅ローンの金利や建物の減価償却費など、さまざまな経費を計上することで、所得税や住民税を軽減させることができる場合があります。また、これらの申告手続きをJP提携税理士にお任せいただくことも可能です。

マンション経営に伴う確定申告で
所得税・住民税が軽減される仕組み
給与所→マンション購入→不動産所得→確定申告→所得税還付 住民税軽減
CHECK!
帳簿管理がポイント
税率軽減へ向け、より効果的な
経費管理を考えましょう。

税法上の損益通算(所得税法第69条)から、給与所得の課税額に、マンション経営で生じた出費を必要経費として計上し、不動産所得が赤字になれば、給与所得と合算できます。その場合、所得税は還付され、住民税が軽減されます。

もう少し詳しく…
税金が軽減される所得税法の仕組み。

不動産所得が赤字→損益通算(課税所得が減る)マンション経営では、管理する建物の減価償却費や管理費、固定資産税などの必要経費を帳簿に計上することができます。これが家賃収入を上回った場合、不動産所得は帳簿上「赤字」となります。よって確定申告することで、給与所得など他の所得に課される税金からの控除が可能です。→税金が軽減
必要経費が家賃収入を上回れば、
課税所得を下げることができます。
所得税法第69条(損益通算)
総所得金額、退職所得金額又は山林所得金額を計算する場合において、不動産所得の金額、事業所得の金額、山林所得の金額又は譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額があるときは、政令で定める順序により、これを他の各種所得の金額から控除する。

さらに…
相続税対策としても効果的。

現金の場合、その全額が相続税の対象となりますが、マンション・土地の場合、建物はほぼ半額相当、土地は約8割のみが金額換算されます。さらに、それらを賃貸した場合、課税額は元の資産の約4割以下に抑えることが可能。

オーナー様の声

相続税でこんなに差が
出る?アドバイスを
受けて衝撃。

相続税が増額されるという噂を聞き、なんとかしないと、と考えていたところ、知人の紹介でJPのファイナンシャルプランナーの方からアドバイスをいただきました。それまでにも預金以外に株式も保有していたのですが、相続税評価額でここまで差が出るとは…!子どもたちに最良のかたちで資産を継承することができそうです。アドバイザーの皆さんには本当に感謝しています。

45歳・公務員・男性

[ 参考例 ] 相続税評価額で差が出る、資産の配分例は…

生命保険金約5,000万円、株式約1,000万円、現金約8,000万円の資産を相続する場合… 生命保険金約2,000万円、株式約1,000万円、現金約4,000万円に加え、約7,000万円のマンションを資産として相続する場合…

資産配分の結果によって、相続税の評価額が約71%になります。さまざまな資産運用の支柱として、マンション経営はこころ強い方策です。

※税額及び資産評価額につきましては、法改正により変動することがあります。 ※相続税における生命保険控除は考慮しておりません。

実際にご契約いただいているオーナー様がご契約時に抱かれた
さまざまな疑問… 弊社はこう対応しました。

case 01 オーナー歴5年T.Y様(50代)地方公務員
地方(福岡県)に在住していますが
住んでいる街から遠く離れた

都心部に、マンションを所有するのが心配でした。
関西に住んでいる友人がマンション経営をはじめたとの話を聞き、興味を惹かれました。
詳しく話を聞いてみると、和歌山県在住のその友人は大阪市の中心地、難波界隈にあるマンションを住宅ローンで購入し、その物件を賃貸することで家賃収入を得ていると言います。マンション経営に関わる業務は一切管理会社さんがやってくれる、とのことでしたが、さすがに福岡に住む私には、大阪市内でのマンション経営は無理では……思い切って担当者さんに相談してみました。

case 01 オーナー歴5年T.Y様(50代)地方公務員
管理や募集にまつわる業務は
弊社が全て代行いたします。
さらに都市型マンションならではの魅力をお伝えしました。
Y様にマンション経営のお話をされたご友人も、弊社のお客様でした。
ご友人も和歌山県にて在住・勤務されており、所有されている難波のマンションには契約成立以降、一度もご足労いただいたことがないことをお伝えしました。また、弊社の管理業務代行により、お客様のほとんどが会社員や公務員として日常のお仕事と並行してマンション経営をされていること、また、大阪市内の都心部エリアは若年層を中心にとても人気が高まっていることを、エリアごとの特質、実例を挙げながらご説明させていただきました。

case 01 オーナー歴5年T.Y様(50代)地方公務員
これなら安心してはじめられると納得。
JP担当者さんの案内で、
実際に物件も確認し、契約しました。
担当者さんが紹介してくれたのは、大阪中心部でも特に若い夫婦に人気のある中央区の物件。近所に素敵な公園もある上質な物件で、若い夫婦のニーズが高いという説明にも納得しました。その後、気になる点、疑問点など、思いつく限りのことを担当者さんにぶつけてみると、きちんとした説明をいただき、納得。妻ともじっくり相談した上、契約することに決めました。

今では大阪・京都市内で複数のマンションを経営し、
地元の仕事と両立させて収入を得ています。

オーナー様の人生設計の核となるマンション経営のために、
私たちは説明を尽くします。

case 02 オーナー歴2年Y.S様(30代)看護師 お金だけ出て行くんじゃ…
いちばん気になっていたのは、「空室」になった場合のこと
収入が途絶えて、住宅ローンだけを払うことに
なるんじゃないの?…疑問をぶつけてみました。
父がアパート経営をしていたことから、賃貸物件に関しては知識があります。近年は管理代行サービスを行う企業もあり、経営に関わるわずらわしい仕事は全て管理会社がやってくれる、ということも知っていましたが、やはりそれでも心配なのは、所有した物件が「空室」となったときのリスク。月々の住宅ローン支払いが続くだけで、入居者が見つかるまで家賃収入は入らない…それでは資産運用どころではありません。この一番の不安を、担当者さんにぶつけてみました。

担当者はこのようにお答えしました。サブリースも可能です!
オーナー様と弊社が保証契約を結ぶ
「サブリースシステム」をご提案。
家賃収入の安定性をご説明させていただきました。
S様には、弊社お勧めの「サブリースシステム」をご紹介しました。
これは弊社がマンションを一括借上げすることにより、空室リスクをゼロにするもの。もし空室が出た場合も(家賃滞納があった場合なども)弊社が賃料を肩代わりして、お客様に安定した家賃収入をご提供いたします。もちろん、それと並行してお部屋のリフォームを行って物件の価値を高め、あらゆる情報網を活用して、できるだけ迅速に次の入居者をお探しし、ご紹介いたします。

その結果、S様は… それなら安心!
一番心配だった点が解消され、
即、契約を決意しました。
マンション経営の安定性を理解できました。
そこまでリスク管理が行き届いているとは思わず、「サブリースシステム」でマンション経営をはじめることに。担当者さんから受けた説明で印象に残っていたのが「マンション経営はリスクが低く、安定しています」という言葉。長い目で自分の資産運用を考えた場合、安定して家賃収入を得られるマンション経営が自分にぴったりだと思ったのは、間違いではなかったようです。

最初に説明を受けた「ローリスク・ロングリターン」。
私に一番合った資産運用だと満足しています。

case 03 オーナー歴6年K.T様(40代)大手企業勤務
マンションは築年数が古くなると、
かなり価値が下がると聞いていました。
子どもたちに残したいので不安でした…
今は「新築」でピカピカ、内装も今風でお洒落なマンションだとしても…10年先、20年先には必ず古くなり、どうしても『傷み』が目立ってくるのでは?そうなると人気も落ち、家賃の値下がりや、さらには借り手がつかない、ということになるのでは…そこが不安なので聞いてみました。

担当者はこのようにお答えしました。技術は進歩しています!
近年のマンション設計は経年劣化に強いこと、
さらに、マンションの立地に伴う
「ニーズ」についてご説明させていただきました。
建築の技術は年々向上しており、今から20年~30年前に建てられたマンションに比べ、経年劣化に強いこと、さらに耐震構造も万全なことをお伝えしました。また、リフォームを重ねることに加え、都心部という立地条件が恒常的に「ニーズ」を維持することを説明させていただきました。
case 04 オーナー歴11年K.M様(60代)医師
将来、日本経済が本格的に回復したときに、
住宅ローンの金利が上がり、オーナーの
負担が増えるのでは…と聞いてみました。
先行き不透明な時代ですが、経済状況が大幅に悪化したときよりも、むしろ景気が良くなったときには金利が上がります。月々返済の住宅ローンも利率が上がり、私たちオーナーの負担が増えたら、せっかくのマンションという資産を持っていることが負担になるのでは…。

担当者はこのようにお答えしました。それこそが強みです!
むしろ、マンションなどの不動産こそ、
インフレ時に強い運用商品であることを
ご説明させていただきました。
株式などは好景気に大きな利益を得られますが、インフレ時には「モノ」の価値が上がり、お金の価値が低下。そんなとき、強いのは「モノ」を所有する不動産です。価値そのものが景気に影響されにくいことに加え、住宅ローン金利上昇を相殺する家賃のアップが見込めることをお話しました。